Een brede decretale hervorming van het Vlaamse omgevingsrecht
Op 26 juni 2026 heeft de Vlaamse Regering het Verzameldecreet Omgeving-Landbouw definitief bekrachtigd. Dit omvangrijke decreet, voluit het decreet van 26 juni 2026 houdende diverse bepalingen inzake omgeving, leefmilieu en natuur, ruimtelijke ordening en landbouw, grijpt in op maar liefst vijfentwintig verschillende decreten en wetten. Met deze wetgevende operatie stroomlijnt de Vlaamse decreetgever de werking van het instrumentarium ruimtelijke ordening, verhoogt hij de rechtszekerheid rond vergunningen en handhaving, en treft hij concrete maatregelen om procedurele knelpunten in de rechtspraktijk op te lossen. De wijzigingen strekken zich uit over uiteenlopende facetten van het omgevingsrecht, gaande van een grondige herziening van de planbaten- en planschaderegeling tot de verplichte digitalisering van stedenbouwkundige verordeningen en aanpassingen aan het vergunningenregime.
1. Grondige hervorming van de planbaten- en planschaderegeling
Het instrumentarium rond financiële compensaties en heffingen bij bestemmingswijzigingen ondergaat een aantal cruciale inhoudelijke en procedurele correcties om beter aan te sluiten bij het Instrumentendecreet van 26 mei 2023 en de feitelijke praktijk van ruimtelijke uitvoeringsplannen.
- Afschaffing van het meerwaarderamingsrapport
Onder het Instrumentendecreet van 26 mei 2023 werd voor initiatiefnemers van een RUP de mogelijkheid geschapen om door de Landcommissie een facultatief meerwaarderamingsrapport te laten opstellen. In de rechtspraktijk bleek dit instrument echter nauwelijks meerwaarde te bieden. Omdat het rapport zich beperkte tot een globale inschatting op het niveau van het gehele plangebied en geen uitspraken deed op perceelsniveau, verschafte het noch aan de plannende overheid, noch aan de betrokken eigenaars voorafgaande duidelijkheid over de exacte omvang of het opeisbaarheidsmoment van de planbatenheffing. Om nodeloze administratieve belasting te vermijden, is de figuur van het meerwaarderamingsrapport definitief geschrapt.
- Inperking van het recht op inkeer
Artikel 2.6.5, 3° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening regelt het zogenaamde recht op inkeer, waarbij een plannende overheid geen planbatenheffing verschuldigd is wanneer zij na een veroordeling tot planschadevergoeding beslist om de oorspronkelijke herbestemming terug te draaien. Sinds het Instrumentendecreet van 2023 is de toecomponent van planschadevergoedingen echter gedecentraliseerd en omgevormd van een louter gerechtelijke naar een primair administratieve procedure onder regie van de RUP-initiatiefnemer. Het hanteren van een recht op inkeer binnen deze administratieve fase bleek inhoudelijk niet langer coherent. Het recht op inkeer wordt door het Verzameldecreet 2026 dan ook uitdrukkelijk beperkt tot situaties waarin een effectieve rechterlijke uitspraak een planschadevergoeding heeft opgelegd.
- Harmonisatie van begunstigden bij Watergevoelige Open Ruimtegebieden
Tot op heden bestond er een opmerkelijke en ongelijkwaardige behandeling tussen de rechthebbenden op een algemene planschadevergoeding en de vergoedingen die voortvloeien uit de aanduiding van een Watergevoelig Open Ruimtegebied. Waar het Instrumentendecreet bij een reguliere eigenaarsvergoeding voorschrijft dat alle zakelijk gerechtigden, zoals erfpachters en opstalhouders, recht hebben op een vergoeding naar rato van hun aandeel in de rechtenbundel, beperkte de VCRO de vergoeding bij WORG-aanduidingen uitsluitend tot de volle of naakte eigenaar. Hierdoor ontving de opstalhouder of erfpachter bij een WORG-aanduiding niets, terwijl de vergoeding voor de naakte eigenaar werd verminderd met de waarde van die zakelijke rechten. Het Verzameldecreet 2026 werkt deze discriminatie weg door de vergoedingsregeling voor WORG’s naadloos af te stemmen op de systematiek van het Instrumentendecreet. Voor personen die onder het oude regime uitgesloten waren maar nu wel kwalificeren, voorziet het decreet in een specifieke overgangsregeling: zij kunnen gedurende een termijn van twee jaar na de inwerkingtreding van het betreffende artikel alsnog hun aandeel in de eigenaarsvergoeding aanvragen.
- Herinvoering van de salderingsregel bij gebiedsgerichte projecten
Voor ruimtelijke uitvoeringsplannen die zijn opgesteld in het kader van specifieke, gebiedsgerichte projecten wordt de salderingsregel opnieuw ingevoerd als uitzonderingsgrond voor planschade. Dergelijke complexe projecten genereren binnen éénzelfde plangebied, en geregeld zelfs op hetzelfde perceel, zowel waardevermeerderingen als waardeverminderingen, terwijl de globale balans een netto meerwaarde oplevert. De strikte perceelsgewijze toepassing van de reguliere planschade- en planbatenheffing leidde in zulke dossiers tot een verstoorde economische balans. Onder de nieuwe regeling geldt een vrijstelling van planschade voor deze gebiedsgerichte projecten, waarbij de planbatenheffing uitsluitend berekend wordt op basis van de feitelijke netto meerwaarde.
2. Differentiële sturing en vereenvoudiging in woonreservegebieden
De regelgeving rond het aanspreken van woonreservegebieden, zoals vastgelegd in de VCRO, wordt op basis van recente praktijkervaringen op twee cruciale punten bijgesteld om onredelijke procedurele belemmeringen op te heffen.
Ten eerste voorziet het decreet in een uitzonderingsmogelijkheid voor restpercelen en kleine samenhangende oppervlaktes binnen woonreservegebied. Hoewel een formeel vrijgavebesluit noodzakelijk blijft om deze gronden aan te snijden, bleken de decretale voorwaarden voor vrijgave, zoals de verplichting tot functievermenging, specifieke woninggroepering en gedeelde voorzieningen, op dermate kleinschalige locaties in de praktijk vaak onuitvoerbaar. Gemeenten krijgen nu de mogelijkheid om, mits een deugdelijke motivatie, af te wijken van deze strikte inrichtingseisen.
Ten tweede wordt het toepassingsgebied van het voorafgaande vrijgavebesluit verfijnd. Onder de voorgaande brede definitie viel werkelijk elke vergunningsplichtige handeling in een woonreservegebied onder het vereiste van een vrijgavebesluit. Dit leidde tot absurde situaties bij aanvragen die geen enkele bebouwing of verharding inhielden, zoals het vellen van een boom, de sloop van een vervallen constructie, of een verkavelingsaanvraag waarbij een perceel dat deels in woongebied en deels in woonreservegebied ligt, louter op de grens werd gesplitst om het straatgerichte deel te bebouwen. Het Verzameldecreet verduidelijkt dat voor dergelijke handelingen zonder fysieke of ruimtelijke aanspraak op de reserve capaciteit geen voorafgaand vrijgavebesluit meer vereist is.
3. Herschikking van het stelsel van stedenbouwkundige lasten
Het Verzameldecreet Omgeving-Landbouw 2026 brengt belangrijke verduidelijkingen en flexibiliseringen aan in het stelsel van de stedenbouwkundige lasten.
- Overgangsregeling inzake verval van de vergunning
Het niet-uitvoeren van de opgelegde stedenbouwkundige lasten kan leiden tot het verval van de omgevingsvergunning. Om te vermijden dat historische dossiers met terugwerkende kracht worden getroffen door een abrupt verval, verankert het decreet een expliciete overgangsregeling. Het vervalsregime wegens het niet-nakomen van lasten is uitsluitend van toepassing op omgevingsvergunningsaanvragen die zijn ingediend vanaf 1 januari 2024.
- Waarborgregeling en herinvoering van bestuursdwang bij lasten in natura
De automatische verplichting om bij elke stedenbouwkundige last in natura een financiële waarborg op te leggen, zorgde met name bij verkavelingsvergunningen voor knelpunten. Het decreet voert op dit punt twee correcties door.
Enerzijds wordt de toepassing van bestuursdwang expliciet geherintroduceerd. Indien een vergunninghouder in gebreke blijft om een last in natura uit te voeren, kan de bevoegde overheid via de gestelde financiële waarborg zelf in de plaats treden en de werken op kosten en op het terrein van de vergunninghouder uitvoeren.
Anderzijds wordt het verplichte karakter van de financiële waarborg bij lasten in natura bij verkavelingsvergunningen opgeheven. Waar een financiële waarborg essentieel blijft bij lasten die op het openbaar domein worden uitgevoerd of bij zonevreemde herontwikkelingen, bleek de verplichting bij reguliere verkavelingen vaak een onevenredige financiële drempel. Vergunningverlenende overheden krijgen nu de beleidsvrijheid om per dossier te beoordelen of het eisen van een financiële waarborg bij een last in natura noodzakelijk is. De bepalingen omtrent het verkavelingsattest worden in overeenstemming gebracht met deze versoepeling.
4. Herstel van rechtszekerheid bij het vermoeden van vergunning
Een van de meest ingrijpende juridische correcties betreft artikel 4.8.11, paragraaf 2 van de VCRO, dat de beroepstermijn regelt voor derden die een registratiebeslissing inzake het vermoeden van vergunning, zijnde het opnemen van een constructie in het vergunningenregister als vergund geacht, willen aanvechten bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen.
Oorspronkelijk startte deze beroepstermijn voor derden op de dag na de opname van de constructie in het vergunningenregister. Bij arrest van 19 oktober 2023 vernietigde het Grondwettelijk Hof deze regeling, aangezien van een burger redelijkerwijs niet kan worden verlangd dat hij continu en uit voorzorg het gemeentelijk vergunningenregister raadpleegt om na te gaan of er constructies worden geregistreerd waartegen hij bezwaar zou kunnen hebben. Als gevolg van dit arrest ging de beroepstermijn voor derden in vanaf de datum van de feitelijke kennisname van de beslissing. Dit creëerde een situatie van acute rechtsonzekerheid voor eigenaars, aangezien derden jaren na datum nog een beroep konden instellen door te stellen dat zij nu pas kennis hadden genomen van de registratie.
Om dit vacuüm op te lossen, machtigt het Verzameldecreet 2026 de Vlaamse Regering om een actieve bekendmakingsregeling uit te werken die nauw aansluit bij de reguliere bekendmakingswijze van omgevingsvergunningen, zoals aanplakking of digitale publicatie.
Daarnaast voorziet het decreet in een specifieke overgangsregeling voor registraties die dateren van vóór de inwerkingtreding van deze nieuwe bekendmakingsregeling. Eigenaars van reeds geregistreerde constructies krijgen de mogelijkheid om hun registratiebeslissing vrijwillig alsnog bekend te maken volgens de nieuwe modaliteiten. Indien er binnen de daaropvolgende beroepstermijn geen beroep wordt ingesteld bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen, wordt de opname in het vergunningenregister definitief en onaanvechtbaar, wat de rechtszekerheid herstelt.
5. Verplichte digitalisering van stedenbouwkundige verordeningen via DSI
Waar de digitale behandeling van adviezen en het toezicht op gemeentelijke en provinciale stedenbouwkundige verordeningen voorheen facultatief kon verlopen via het platform Digitaliseringszone Stedelijke Informatie, maakt het Verzameldecreet 2026 deze digitale werkwijze verplicht voor het gehele traject.
Vanaf de door de Vlaamse Regering vast te stellen datum moeten alle processtappen voor de opmaak, wijziging of intrekking van stedenbouwkundige verordeningen verplicht via DSI worden afgehandeld. Dit omvat niet alleen de formele adviesverlening door de betrokken instanties, maar ook de officiële betekening van definitieve beslissingen, inclusief vaststellingsbesluiten, schorsingen of vernietigingsbesluiten door de toezichthoudende overheid. Deze verplichting moet zorgen voor een uniforme, transparante en voor iedereen direct raadpleegbare databank van lokale stedenbouwkundige voorschriften.
6. Uitbreiding vergunningen van bepaalde duur en soepeler bijstellingsregime
In het kader van het voldoen aan Europese milieurichtlijnen en het behalen van de doelstellingen uit de Kaderrichtlijn Water introduceert het decreet belangrijke inhoudelijke aanpassingen in het Omgevingsvergunningsdecreet.
- Tijdelijke vergunningen voor indirecte grondwaterlozingen
Ter voldoening aan de Europese verplichting tot periodieke herbeoordeling voert het decreet een bijkomende mogelijkheid in om vergunningen van bepaalde duur te verlenen voor indirecte lozingen van afvalwater in het grondwater, ingedeeld onder rubriek 52 van de indelingslijst van VLAREM II. Dit betreft specifiek de lozing van huishoudelijk of bedrijfsafvalwater. Infiltratievoorzieningen voor hemelwater, zoals wadi’s, retourbemalingen of andere ruimtegebonden hemelwaterprojecten, vallen uitdrukkelijk buiten dit tijdelijke vergunningenregime.
- Directe bijstellingsbevoegdheid voor de VMM
Onder de voorgaande wetgeving konden de milieuvoorwaarden van een vergunning worden bijgesteld op basis van een evaluatie, of kon de bevoegde overheid pas na het verstrijken van een vergunningsperiode van twintig jaar ingrijpen op het voorwerp of de duur van de vergunning.
Ten behoeve van de instandhoudingsdoelstellingen uit de Kaderrichtlijn Water heft het Verzameldecreet 2026 deze tijdslimitatie op. De leidend ambtenaar van de Vlaamse Milieumaatschappij krijgt de bevoegdheid om op elk moment een procedure tot bijstelling van de milieuvoorwaarden, dan wel het voorwerp en de duur van de vergunning, te initiëren. Hij hoeft hiervoor niet langer het einde van de twintigjarige cyclus of een reguliere evaluatie af te wachten wanneer de toestand van het watersysteem een onmiddellijke ingreep op wateronttrekkingen of lozingen vereist.
7. Inwerkingtreding en overgangsbepalingen
Het Verzameldecreet Omgeving-Landbouw 2026 hanteert een gedifferentieerde kalender voor de inwerkingtreding van de verschillende bepalingen.
In de regel treedt het decreet in werking op de tiende dag na de publicatie ervan in het Belgisch Staatsblad. Dit geldt eveneens voor de nieuwe regeling rond bestuursdwang en lasten bij verkavelingen, die van toepassing is op alle verkavelingsaanvragen die vanaf die tiende dag worden ingediend.
Als uitzondering treedt de specifieke wijziging met betrekking tot de termijn voor rapportering van milieuschade vertraagd in werking op 1 mei 2027.
De exacte datum van inwerkingtreding van de verplichte DSI-digitalisering voor verordeningen en van de nieuwe bekendmakingsregeling voor het vermoeden van vergunning wordt bij afzonderlijk besluit door de Vlaamse Regering bepaald, zodra de noodzakelijke technische aanpassingen aan het DSI-platform en het Omgevingsloket zijn doorgevoerd.
Tot slot wordt voor de heringevoerde salderingsregel bij planschade voorzien dat deze eveneens van toepassing is op planschadevergoedingen die zijn aangevraagd naar aanleiding van ruimtelijke uitvoeringsplannen van vóór de inwerkingtreding van artikel 87 van het decreet, mits de definitieve administratieve beslissing over die vergoeding wordt genomen na de datum van inwerkingtreding.
